Pourquoi la France ne construit plus : taux, coûts ou foncier ?

En 2024, 259 600 logements ont été mis en chantier en France, d'après la base Sitadel du ministère chargé du logement diffusée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). C'est le niveau le plus bas depuis le début de la série en 2000, et presque moitié moins qu'au sommet de 2006 (493 800). L'année 2025 ne marque qu'une stabilisation, à 263 000.

L'explication la plus répandue tient en un mot : les taux. Le crédit immobilier est devenu cher en 2022-2023, les ménages ont cessé d'acheter, les promoteurs ont cessé de construire. Cette page vérifie la chronologie — et elle ne colle pas entièrement.

De 2000 à 2019, la France a mis en chantier en moyenne 391 825 logements par an, avec un sommet à 493 800 en 2006 et un point bas à 336 800 en 2014. Le dernier point haut est 433 900 en 2017, dans un contexte de crédit historiquement bon marché (1,60 %).

Puis la série recule en deux temps. D'abord −14,8 % entre 2017 et 2020, alors que le taux du crédit continue de baisser jusqu'à 1,26 % et que les prix des logements anciens montent. Ensuite, après un rebond à 414 200 en 2021, une chute de −37,3 % entre 2021 et 2024 — 296 300 en 2023, 259 600 en 2024 — cette fois pendant que le taux du crédit passe de 1,15 % à 3,39 %.

Le premier repli, 2017-2020, s'est produit sans hausse des taux : il coïncide avec la fin de dispositifs d'aide à l'investissement locatif et à l'accession, la hausse des prix du foncier et l'entrée en vigueur de normes de construction plus exigeantes. La crise sanitaire de 2020 ajoute un arrêt de chantiers ponctuel. Aucune de ces causes n'est mesurée par une série servie ici ; la chronologie les rend seulement compatibles.

Le second repli, 2022-2024, est celui que la hausse des taux explique le mieux : le crédit triple en trois ans, la demande solvable se contracte, les prix de l'ancien reculent de −4,7 % entre 2022 et 2024, et le neuf — plus cher — se vend d'autant moins. Le reflux du taux en 2025 (3,02 %) s'accompagne d'une stabilisation des mises en chantier, pas d'un rebond.

Le taux du crédit agit sur la demande privée. Le taux du Livret A agit sur l'autre moitié de la construction : les bailleurs sociaux empruntent auprès du fonds d'épargne à un taux indexé sur celui du Livret A. Quand ce taux, tel qu'il s'applique en début d'année, passe de 0,50 % en 2021 à 2,00 % en 2023 puis 3,00 % en 2024, le coût de la dette du logement social augmente d'autant, et les opérations deviennent plus difficiles à équilibrer. Le taux en vigueur depuis le 1er août 2026, 1,70 %, desserre cette contrainte par rapport à 2023-2024.

Les prix jouent dans les deux sens. Un prix de l'ancien qui monte (+27,4 % entre 2017 et 2022) soutient en principe le neuf, en le rendant relativement moins cher ; mais un foncier qui renchérit au même rythme absorbe la marge des promoteurs. Les séries de cette page ne permettent pas de séparer ces deux effets.

Deux crises se répondent. En 2008-2009, les mises en chantier perdent −29,3 % en deux ans avec la crise financière, alors que le taux du crédit (5,01 % en 2008) baisse ensuite rapidement ; la reprise est immédiate dès 2010. En 2022-2024, la chute est plus profonde et plus longue, et le crédit ne redevient pas bon marché : la reprise se fait attendre.

La hausse du taux du Livret A en 2023, décidée pour protéger l'épargne de l'inflation, a eu pour effet secondaire de renchérir le financement du logement social au moment où la construction privée reculait déjà : les deux moteurs ont calé ensemble.

En 2025, 263 000 logements ont été mis en chantier, alors que le taux moyen du crédit refluait à 3,02 % après 3,39 % en 2024 : l'amélioration des conditions de financement n'a pas relancé la construction. Elle ne s'est pas prolongée : le taux des crédits immobiliers nouveaux remonte, de 2,99 % en décembre 2025 à 3,18 % en juillet 2026. Le Livret A, qui fixe le coût de la ressource du logement social, est de 1,70 % depuis le 1er août 2026.